Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio on yksi tärkeimpiä asioita, joihin asunnon myyjä kiinnittää huomiota välittäjää valitessaan. Välityspalkkio on kuitenkin saanut monen mielessä suhteettoman suuren painoarvon. Välityspalkkion määrä kun ei loppujen lopuksi määritä sitä, mitä asunnon myyjälle asuntokaupasta jää käteen. Korkeammasta asunnon myyntihinnasta voi myös maksaa korkeamman välityspalkkion ja silti voittaa tuhansia euroja. Vertaile välityspalkkiot ja valitse itsellesi ja asunnollesi paras kiinteistönvälittäjä.
Välityspalkkioon liittyvistä harhaluuloista johtuen kerromme tässä oppaassa mistä välityspalkkio muodostuu, ja miksi työnsä osaava kiinteistönvälittäjä on korkeamman välityspalkkion ansainnut. Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio pitäisi olla vain yksi valintaperuste kun tehdään valinta oikeasta kumppanista elämän tärkeimpään kauppaan. Valitsetko lääkärin tai kampaajan sen perusteella onko tämä hyvä vai halpa? Samojen syiden pitäisi päteä myös asunnon myynnissä. Asunnon myyntihinta ei ole vakio ja parempi välittäjä tulee todennäköisesti saamaan paremman hinnan asunnosta. Näin ollen välityspalkkiovertailu kannattaa tehdä huolella ja valita asunnon myynti ja kiinteistönvälittäjä oikeilla perusteilla.
Kiinteistönvälittäjän työ saattaa ulkopuolisen silmin vaikuttaa vain myyntiesitteiden jakamiselta asuntonäytöillä. Välittäjän työ on kuitenkin vaativaa ja se sisältää paljon eri työtehtäviä ja vastuita. Kiinteistönvälittäjän palkkio koostuu asunnon myyntiin liittyvistä kuluista ja kiinteistönvälittäjän palkasta. Välityspalkkion määrään vaikuttavat välittäjän tekemä työmäärä eli asuntokauppaan käytetty työaika sekä markkinoinnin ja myynnin kulut. Olemme koostaneet kymmenen kohtaisen oppaan välityspalkkion muodostumisesta välityspalkkiovertailusta. Lista löytyy tämän artikkelin lopusta, mutta halutessasi pääset oikaisemaan siihen alla olevasta linkistä.
Palveluhinnasto ja välityspalkkiot löytyvät kiinteistönvälittäjien omilta sivuilta tai Asuntoarvion kiinteistönvälityshaun avulla. Kuluttajille osoitettua kiinteistönvälityksen markkinointia säännellään kuluttajansuojalaissa. Hintamerkintäasetuksen mukaan välitysliikkeiden on ilmoitettava välityspalveluilleen hinta verkkosivuillaan ja toimipisteessään. Aikaisemmin ollut vaatimus siitä, että myös lehti-ilmoituksessa tulee olla välityspalkkio merkittynä on poistunut. Välityspalkkion hinta pitää ilmoittaa arvonlisäveroineen. Jos kiinteistönvälittäjä ei kerro välityspalkkion hintaa, rikkoo tämä hintamerkintäasetusta. Kuluttajansuojalain mukaan välitysliikkeen markkinoinnissa ei saa käyttää Hyvän välitystavan vastaisia tai muutoin kuluttajien kannalta sopimattomia menettelytapoja. Välitysliikkeen markkinoinnissa ei myöskään saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja välityspalkkiosta.
Kiinteistönvälittäjien velvollisuus ilmoittaa välityspalkkio ei tarkoita sitä, että julkisesti ilmoitettu välityspalkkio olisi se, millä asunnon välitys lopullisesti tehdään. Tästä johtuen välityspalkkiovertailu antaa parhaimmillaan vain suuntaa siitä, mikä on asuinalueen välityspalkkioiden hintataso. Välityspalkkiovertailu auttaa kuitenkin asunnon myyjää löytämään kiinteistönvälittäjien ohjeelliset välityspalkkiot. Välittäjän valinnassa kannattaa käyttää harkintaa ja ennen päätöstä tutustua kymmenen kohdan Asunnon myynti -oppaaseen. Tekemällä päätöksen kiinteistönvälittäjästä myös muilla kuin pelkästään välityspalkkion tai välityspalkkiovertailun perusteella, saattaa lopulta ansaita tuhansia euroa korkeamman myyntihinnan kautta.
Kiinteistönvälittäjän tulee ilmoittaa aina arvonlisäverollinen hinta välityspalkkiosta. Tämä voidaan tehdä Hyvään välitystapaan perustuen mm. seuraavien esimerkkien mukaisesti:
- Välityspalkkio 3,5 % velattomasta kauppahinnasta
- Välityspalkkio 3,5 % velattomasta kauppahinnasta, minimipalkkio 4000 euroa
- Välityspalkkio 3,5 % velattomasta kauppahinnasta ja asiakirjakulut 600 euroa
Kiinteistönvälitysalalla on muodostunut käytännöksi, että verkkosivuilla ilmoitetuista listahinnoista voi monessa tapauksessa neuvotella toimeksiantoa tehtäessä. Suurin osa välitysliikkeistä perustaa välityspalkkion prosentuaaliseen osuuteen asunnon myyntihinnasta tai velattomasta kauppahinnasta. Näin ollen kokonaispalkkio määräytyy toteutuneen kauppahinnan mukaan, eikä tarkkaa välityspalkkion euromäärää tiedetä, kun vasta asunnon myynnin jälkeen. Tämä johtaa siihen, että näennäisesti halvimman välityspalkkion (%) antava välittäjä ei välttämättä ole asunnon myyjälle edullisin. Toinen kiinteistönvälittäjä kun voi saada asunnosta paremman toteutuneen kauppahinnan. Kiinteät välityspalkkiot ovat myös yleistymään päin. Jos haluat tietää mikä tarkka välityspalkkio tulee olemaan ennen asunnon kauppaa, kiinteistä välityspalkkio voi olla sinua varten.
Monilla kiinteistönvälittäjillä on käytössään minimipalkkio. Tämä tarkoittaa hintaa, joka asunnon kaupasta tulee vähintäänkin välittäjälle maksaa. Monissa isoissa kaupungeissa ja asuinalueilla, kuten pääkaupunkiseudulla sekä Turussa ja Tampereella asuntojen hinnat ovat sen verran korkeita, että toteutuneet välityspalkkiot nousevat helposti minimipalkkion yli. Kun taas pienet asunnot ja halvat asunnot tai vaikeasti myytävät kohteet maaseudulla eivät monesti ylitä minimipalkkion määrä, joten kiinteistönvälittäjän on hyvä turvata palkkionsa, jotta hän saa työlleen arvon, joka kannustaa asunnon myyntiin suhteessa siihen käytettyyn aikaan.
Kiinteistönvälittäjillä on vakiintuneita keinoja nostaa välityspalkkion hintaa ja hämärtää todellista palkkiota tai välityspalkkioprosenttia. Jotkut kiinteistönvälittäjät ilmoittavat pienemmän prosenttipalkkion, jonka päälle he laskuttavat erikseen kulut ilmoituksista, asiakirjoista ja markkinoinnista. Asunnon myyjän tulee siis varmistaa toimeksiantosopimusta tehtäessä, mitä välityssopimukseen todellisuudessa sisältyy. Jos ilmoitus- tai asiakirjakulut eivät kuulu välityspalkkioon vaadi ne kirjattavaksi sopimukseen.
Monet kysyvät meiltä mikä on edullinen välityspalkkio tai mistä hyvän kiinteistönvälittäjän välityspalkkio koostuu. Yksiselitteistä vastausta kysymyksiin ei ole olemassa, sillä välityspalkkio riippuu monesta asiasta. Alta löydät kymmenen kohdan listan toimenpiteistä, jotka kuuluvat normaaliin välityssopimukseen ja kiinteistönvälittäjän välityspalkkioon. Näiden tietojen perusteella pystyt arvioimaan paremmin kiinteistönvälittäjän työtä ja hänen tarjoamaansa välityspalkkiota.
Ammattitaitoinen ja ammattiinsa vakavasti suhtautuva kiinteistönvälittäjä tekee taustatyötä ennen saapumistaan arviokäynnille asiakkaan asuntoon ja välityspalkkion kertomista. Taustatyöhön kuuluu alueen toteutuneisiin kauppahintoihin ja tilastoihin tutustuminen. Kiinteistönvälittäjä muodostaa mielessään hinta-arvion asiakkaan antamien asunnon taustatietojen perusteella. Tarvittaessa välittäjä käy puhelinkeskustelun asiakkaan kanssa ja tarkentaa tietojaan kohteesta.
Kiinteistönvälittäjän ja asunnon myyjän ensimmäinen tapaaminen on monesti ilmainen arviokäynti asiakkaan asunnolla. Kiinteistönvälittäjä tulee kotiisi tutustumaan tulevaan myyntikohteeseen ja keskustelemaan kanssasi tulevasta asunnon myynnistä. Tässä vaiheessa on hyvä neuvotella välityspalkkiosta. Vaikka asunnon myyjällä ei ole velvollisuutta antaa asuntoa myyntiin kyseiselle välittäjälle, on arviokäynti muissa tapauksissa kuin asunnon myyntiaikeissa yleensä laskutettavaa työtä ja asunnon myynnissä osa kiinteistönvälittäjälle aiheutuvia kustannuksia. Arviokäynnillä välittäjä selvittää myös olisiko asunnolle tehtävä remonttia tai stailausta ennen myyntiin laittamista. Pienikin pintaremontti saattaa vaikuttaa merkittävästi asunnosta saatavaan hintaan.
Kiinteistönvälittäjä ottaa selvää asunnon ja yhtiön asiakirjoista tulevaa myyntiä varten. Monesti nämä tiedot on hyvä selvittää välittäjää varten ennen arviokäyntiä. Asiantunteva kiinteistönvälittäjä osaa kuitenkin auttaa asiassa ja ohjata asunnon myyjää pyytämään oikeat tiedot oikeilta henkilöiltä. Kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuuteen kuuluu myyjän haastattelu, kohteen katselmus ja asiakirjojen sekä selvitysten hankkiminen. Asunnon tiedoilla on merkittävät vaikutus välityspalkkioon. Välityspalkkio perustuu kiinteistönvälittäjän tekemän työn määrän, joten asunnon tiedoilla ja kunnolla on merkittävä vaikutus myyntiaikaa, myyntiin tehtävään työhön ja siten välityspalkkioon.
Lainsäädännön ja Hyvän välitystavan perusteella välittäjän on hankittava tarvittavat asiakirjat ja tutustuttava niihin siinä määrin, että tarpeelliset tiedot asunnon myyntiin saadaan selville. Ellei jotain dokumenttia saada tai se on puutteellinen, pitää tästä kertoa toimeksiantajalle ja myös asunnon ostamista harkitsevalle henkilölle. Kiinteistönvälittäjä voi myös vaatia ennen toimeksiantosopimuksen allekirjoittamista laajan selvityksen asiakirjoista, jos asunnon myyjä ei näitä tietoja ole selvittänyt valmiiksi.
Asunto-osakkeen myyntiin liittyvät asiakirjat (mm.):
- Asunto-osakkeen asiakirjat ja selvitykset
- Isännöitsijäntodistus
- Energiatodistus
- Yhtiöjärjestys
- Viimeinen tilinpäätös (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus)
- Talousarvio
- Taloyhtiön tulevat remontit ja arvio niiden kustannuksista
- Pohjapiirros
- PTS tai vastaava kuntoa koskeva selvitys
- Muut sopimukset
- Kaavoitustiedot
- Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta
- Huoneenvuokrasopimus (jos huoneisto vuokrattu)
Kun kiinteistönvälittäjällä on tiedossa tarpeelliset asiat asunnosta, pystyy hän antamaan asunnon hinta-arvion ja kertomaan välityspalkkion määrän. Nämä tiedot sisältyvät välitystarjoukseen ja asunnon myynnistä tehtävään toimeksiantosopimukseen. Välityspalkkion määrä vaihtelee sen mukaan, mitä palveluita kiinteistönvälittäjä on sopinut välityspalveluun sisältyvän ja miten helpoksi tai vaikeaksi kiinteistönvälittäjä katsoo asunnon myynnin muodostuvan. Jossain tapauksissa välittäjän antamaan välitystarjoukseen sisältyy esimerkiksi arvio myyntiajasta ja yleinen tai alueellinen markkina-analyysi.
Toimeksiantosopimus asunnon myynnistä on laadittava kirjallisesti tai sähköisesti. Jos kyseessä on sähköinen sopimus, välittäjän on varmistettava, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Sähköinen sopimus voidaan allekirjoittaa esimerkiksi vahvalla tunnistautumisella, joita ovat mm. pankkitunnisteet ja mobiilivarmenne. Toimeksiantosopimuksen kestosta on aina sovittava ja se voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerralla. Kun sopimukset on saatu sovittu, alkaa välittäjän varsinainen työ eli asunnon myynti.
Kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu myyntiesitteen tekeminen, asunnon pohjakuvan tuottaminen myyntiesitettä varten, asunnon valokuvaaminen tai ammattivalokuvaajan käyttäminen sekä tarvittavat myyntiin ja markkinointiin tarkoitettujen tekstien tekeminen. Kiinteistönvälittäjissä on tämän osalta huomattavia eroja. Toisten välittäjien myyntiesite voi olla yksinkertainen tuloste, kun taas toisella myyntiesite on laadukas ja edustava monivärinen painotuote. Myös välittäjien osaamisessa kirjoittaa edustavia esittelytekstejä tai ottaa laadukkaita valokuvia on eroja. Ennen kiinteistönvälittäjän valintaa kannattaa tutustua välittäjän nykyisiin myyntikohteisiin ja kiinnittää huomiota miten nämä asiat on hoidettu. Välityspalkkion määrää voi hyvin perustella tähän työvaiheeseen käytetyllä työajalla. Laadukas esite ja edustava materiaali kun mahdollistaa paremman kauppahinnan asunnosta.
Asunnon potentiaalinen ostaja löytää myynti-ilmoituksen nykypäivänä lähes aina Oikotien tai Etuoven myytävien asuntojen hakemistopalveluista. Monella kiinteistönvälittäjällä ilmoitusmaksu sisältyy välityspalkkion hintaan. Kannattaa myös varmistaa tekeekö välittäjä ns. “nostoja” näissä palveluissa, jolloin myyntikohde saa paremmin näkyvyyttä, eikä huku uusien ilmoitusten alle. Nämä kaikki asiat on neuvoteltavissa ja vaikuttavat välityspalkkioon.
Myytävän asunnon markkinointi määrittää myös välityspalkkion määrää. Parhaan mahdollisen myyntihinnan asunnosta saadakseen kiinteistönvälittäjän on tunnettava eri markkinoinnin keinot ja osattava käyttää myös digitaalista markkinointia. Osa näistä kiinteistönvälittäjälle maksullisista markkinointikanavista, kuten Google, Facebook ja Instagram ovat monessa tapauksessa lisäpalveluita välityspalkkion päälle. Myös mahdolliset sisustus- ja stailauspalvelut sekä markkinointivideot usein maksavat lisää. Myös nämä asiat ovat sovittavissa välityspalkkion sopimisen ja toimeksiantosopimuksen yhteydessä.
Joillakin tietyillä alueilla paikallis- ja kaupunginosalehdet ovat edelleen hyvä keino tavoittaa alueella jo asuvat ja asuntoa vaihtavat henkilöt. Monet asunnon ostajat kun asuvat entuudestaan samalla alueella, mistä tuleva asunto myös löytyy. Kysymällä välittäjältä mitä markkinoinnin palveluja asunnon myyntiin kuuluu nämäkin asiat selviävät parhaiten. Työnsä osaava kiinteistönvälittäjä kertoo myös kertoa oma-aloitteisesti eri vaihtoehdoista ja tarjota niitä rohkeasti vaikka lisämaksusta. Asunnon lopullinen kauppahinta on jälleen kerran se mikä merkitsee, ei välityspalkkion määrä.
Kiinteistönvälittäjä voi järjestää yksityisiä näyttöjä ja yleisnäyttöjä. Asunnon ensinäyttö on merkittävässä osassa onnistunutta myyntiä. Ensinäyttö kannattaa järjestää muutamia päiviä asuntoilmoituksen julkaisemisen jälkeen. Näin nähdään onko kyseiselle myyntikohteelle markkinoilla suurta joukkoa kiinnostuneita ostajia. Tämän jälkeen yleisnäyttöjä kannattaa järjestää sopivin välein, mutta pitää mielessä erityisesti henkilöt, jotka ovat viestineet olevansa kiinnostuneita asunnon ostamisesta. Näille potentiaalisille ostajille, jotka voivat olla myös kiinteistönvälittäjän olemassa olevasta verkostosta, kannattaa järjestää yksityisnäyttöjä. Aktiivinen kiinteistönvälittäjä pitää yhteyttä ostajaehdokkaisiin myös asuntonäyttöjen jälkeen ja käyttää myyntitaitojaan ostotarjousten saamiseksi. Osaava ja aktiivinen kiinteistönvälittäjä on välityspalkkionsa ansainnut!
Oikean ostajan löydyttyä välittäjä ottaa ostotarjouksen vastaan. Parhaassa tapauksessa kiinnostuneita ostajia on useampia ja kiinteistönvälittäjä saa aikaan tarjouskilpailun myytävästä kohteesta. Välittäjän tehtävä on ohjata tarjousmenettelyä ja toimia asiantuntijana sekä asunnon myyjän että ostajan oikeuksien toteutumiseksi. Kirjallisen ostotarjouksen yhteyteen määritellään usein käsiraha, jolla pyritään varmistamaan asunnonostajan sitoutuneisuus tulevaan kauppaan. Kiinteistönvälittäjien osaaminen kaupantekoon mitataan viimeistään tässä vaiheessa ja toteutuneen kauppahinnan määrässä.
Ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen asunnostasi tehdään kaupat. Kaupantekotilaisuus järjestetään yleensä asunnon ostajan pankissa. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on huolehtia asuntokauppaan liittyvien asiakirjojen laatimisesta valmiiksi asunnon kauppaa varten. Tässä vaiheessa maksetaan myös välityspalkkio. Nykyään asunto-osakkeiden kauppa voidaan hoitaa myös sähköisesti ja kauppasopimus allekirjoittaa muualla kuin yhteisessä kaupantekotilaisuudessa. Digitaalinen asuntokauppa DIAS helpottaa monen asunnon myyjän ja ostajan tilannetta ja mahdollistaa nopeammat kaupat silloin, jos pankista ei löydy riittävän nopeasti allekirjoitusaikoja. Kiinteistönvälittäjien työtä tämä ei kuitenkaan alkuvaiheessa juurikaan helpota. Järjestelmän ja käytäntöjen kehittyessä välittäjätkin saattavat päästä helpommalla kauppaan liittyen tehtävien osalta.
Hyvin työnsä hoitava kiinteistönvälittäjä hoitaa myös asuntokaupan jälkeiset tehtävät ja pitää tarvittaessa myyjän ja ostajan tietoisena kauppaan liittyvistä tapahtumista. Välittäjän vastuu asuntokaupassa on merkittävä ja laillistetut kiinteistönvälittäjät (LKV) ovat suorittaneet tutkinnon lainsäädännön ja Hyvän välitystavan osaamisesta, joka auttaa kiinteistönvälittäjää palvelemaan asiakkaitaan. Jos asuntokaupassa on maksuehtoja, niin välittäjän tehtävä on valvoa loppukauppahinnan suorittaminen. Välittäjän velvollisuuksia on myös huolehtia ilmoituksista isännöitsijälle sekä varainsiirtoverojen ilmoittamisesta verottajalle.
Suuri osa kiinteistönvälittäjän työtä on myyjälle näkymätöntä ja vaatii rautaista ammattitaitoa. Ei siis ole merkityksetöntä minkä välittäjän valitset asuntosi kauppaan. Hyvä kiinteistönvälittäjä on välityspalkkion arvoinen ja jättää positiivisen mielikuvan sekä asunnon myyjälle että ostajalle. Positiiviset palautteet toteutuneista asuntokaupoista ovat paras merkki ammattitaitoisesta ja osaavasta välittäjästä.
Välityspalkkion vertailu saattaa tuntua vaivalloiselta. Asuntoarvio kerää kiinteistönvälittäjien välityspalkkiot verkkopalveluun ja kilpailuttaa välittäjät asunnon myyjän puolesta. Lukuisat asiakkaamme ovat löytäneet alueensa parhaan kiinteistönvälittäjän Asuntoarvion välittäjävertailun avulla. Onnistu asuntosi kaupassa ja kilpailuta kiinteistönvälittäjä!
Oman kodin myyminen on monille yksi elämän suurimmista kaupoista. Ota huomioon nämä 10 tärkeintä asiaa ja valitse kiinteistönvälittäjä, jonka kanssa onnistut.
Lue lisää
Asunnon myynnin tullessa ajankohtaiseksi asunnon hinta-arvio ja arviokäynti on ensimmäisiä asioita, joka asunnon myyjää kiinnostaa.
Lue lisää
Asunnon myynnin kilpailutus on varma keino löytää paras kiinteistönvälitys. Paras välittäjä ei välttämättä ole se, jolla on halvin välityspalkkio. Lopulta asunnon myyntihinta ratkaisee.
Lue lisää
Valtaosassa asuntokauppoja käytetään kiinteistönvälittäjää. Välityspalkkio on yksi tärkeimpiä asioita, joihin asunnon myyjä kiinnittää huomiota välittäjää valitessa.
Lue lisää
